So wie alle Gebrauchsgüter unterliegen auch Immobilien einem gewissen Alterungsprozess. Selbstverständlich findet dieser bei recht langlebigen Objekten, wie dies bei Häusern und Wohnungen der Fall ist, nicht von heute auf morgen statt. Dennoch sollten Eigentümer in regelmäßigen Abständen ihre eigenen vier Wände einer Modernisierung oder Renovierung unterziehen. In diesem Blog-Beitrag klären wir über die Möglichkeiten von Modernisierungsdarlehen auf.
Renovieren, sanieren, modernisieren – wo liegt der Unterschied?
Renovieren = verschönern und reparieren
Bei einer Renovierung geht es ganz klar um eine optische Verbesserung und um ästhetische Bedürfnisse. Es sollen kleinere Mängel, die durch die tägliche Nutzung entstehen, behoben werden – und ein frisches Design bringt Abwechslung in die eigenen vier Wände.
Typische Beispiele für Renovierungsmaßnahmen sind:
Wände tapezieren oder kalken
Fenster und Türen streichen
Bodenbelag erneuern
Modernisieren = verbessern und erneuern
Zur Modernisierung gehört indes auch – durch die umgangssprachliche Verwendung – die energetische Sanierung. Das Ziel einer Modernisierung ist, eine Immobilie nachhaltig auf den neuesten Stand zu bringen. Viele Wohneigentümer modernisieren ihr Zuhause, damit sie langfristig ihre Energie- und Wasserkosten senken können. Durch eine Modernisierung erhöhen sich Wohnkomfort und der Wert der eigenen vier Wände.
Typische Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind:
Dach oder Außenwände dämmen
Isolierglasfenster einsetzen
moderne Heizung anschaffen
Sanieren = Mängel und Schäden beheben
Anders als bei einer Renovierung ist der Anlass für eine grundlegende Sanierung immer ein gravierender Mangel. Eine Sanierung führen Sie durch, wenn Sie einen Schaden beheben möchten oder die Immobilie überhaupt wieder nutzbar machen möchten.
Typische Beispiele für Sanierungsmaßnahmen sind:
Schimmel und Undichtigkeiten beseitigen
feuchte Keller trockenlegen
undichtes Dach reparieren
Warum eine Gebäudemodernisierung wichtig ist
Die Modernisierung von Gebäuden ist ein unverzichtbarer Schritt, um sowohl den Wert als auch die Lebensdauer einer Immobilie zu erhöhen. Sie geht weit über einfache kosmetische Veränderungen hinaus und betrifft wesentliche Aspekte wie Energieeffizienz, Komfort und Sicherheit. In einer Zeit, in der Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung immer wichtiger werden, spielt die Modernisierung eine Schlüsselrolle bei der Anpassung von Gebäuden an moderne Standards und Anforderungen.
Was zählt alles zu Modernisierung?
Ein neuer Außenanstrich oder der Austausch von Fallrohren fallen unter die Kategorie Instandhaltung. Wer in einer Eigentumswohnung mit entsprechender Eigentümergemeinschaft lebt, bildet dafür in der Regel über das monatliche Hausgeld notwendige Rücklagen. Im klassischen Ein- oder Zweifamilienhaus müssen die Eigentümer selbst für Rücklagen sorgen.
Führen Sie dagegen Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung durch, gibt es unter gewissen Voraussetzungen Förderungen oder Zuschüsse. Die sollte man kennen, denn eine Modernisierung kann ganz schön ins Geld gehen. Es gibt deshalb staatliche Förderprogramme, die vor allem auf folgende Ziele ausgerichtet sind:
energetische Sanierung Typische Modernisierungsarbeiten sind die Dämmung des Daches oder der Außenwände, der Austausch der Heizung, neue Fenster oder Türen oder die Installation einer Solaranlage. Dabei werden Gebäudeteile verbessert oder ausgetauscht. Das ist auch relevant, weil der Gesetzgeber mit Blick auf die Klimaziele 2030 einen gewissen energetischen Standard fordert. Dieser war bis Ende 2020 durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt, seit 2021 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das energetische Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude festlegt.
altersgerechtes Wohnen Der Umbau zur barrierefreien Immobilie schafft einen großen Mehrwert. Auf persönlicher Ebene für die Menschen, die in so einer Wohnung leben, aber auch mit Blick auf den Wert der Immobilie. Das Statistische Bundesamt hat für das Jahr 2019 ermittelt, dass nur 2 % aller Wohnungen und Einfamilienhäuser in Deutschland annähernd barrierefrei waren. Dabei altert die Gesellschaft zunehmend – 2040 könnte jeder vierte Deutsche über 67 Jahre alt sein.
Was soll gemacht werden?
1. Gebäudehülle modernisieren
Die Außenhülle ist der Witterung schonungslos ausgesetzt. Das geht nicht spurlos an Fassade, Türen und Fenstern vorbei. Erste Modernisierungsmaßnahmen stehen nach etwa fünf bis zehn Jahren an.
Fassade: Eine Außenfassade hält im Schnitt zwischen 30 und 50 Jahren. Ist noch keine Dämmung vorhanden, kann eine Sanierung schon deutlich eher sinnvoll sein. Erfahrt hier mehr zum Thema Fassade dämmen. Den Fassadenanstrich, am besten mit widerstandsfähigen Silikat- oder Siloxan-Produkten, solltet ihr etwa alle fünf bis zehn Jahre auffrischen.
Fenster und Türen: Bei hohen Energiekosten kann sich der Einbau neuer, moderner Fenster schon nach zehn Jahren lohnen, ansonsten halten sie um die 20 Jahre. Überprüft regelmäßig die Dichtigkeit. Haustüren halten in der Regel mindestens 20 Jahre, bis eine Modernisierung fällig ist.
Dämmung: Die Dämmung der Gebäudehülle solltet ihr nach circa 30 Jahren erneuern.
2. Dach einer Immobilie modernisieren
Das Dach ist eines der wichtigsten Bauteile, wenn es um die Energieeffizienz einer Immobilie geht. Grundsätzlich steht eine Dachsanierung etwa alle 40 bis 60 Jahre an.
Dacheindeckung: Abhängig vom verwendeten Material – Ziegel, Schiefer, Reet usw. – steht ein Austausch der Dacheindeckung alle 20 bis 50 Jahre an.
Dachdämmung: Spätestens alle 40 Jahre solltet ihr euch um die Dachdämmung kümmern. Unter Umständen besteht schon deutlich früher eine Sanierungspflicht.
Dachrinne: Je nachdem wie beansprucht die Dachrinne ist, kann ein Austausch alle 20 bis 30 Jahre sinnvoll sein.
Dachstuhl: Beim Dachstuhl besteht im Normalfall erst nach 80 bis 100 Jahren Handlungsbedarf.
3. Modernisierung der Haustechnik
Die Haustechnik umfasst vor allem die Bereiche Heizung und Elektrik. Sie ist unerlässlich, um eure Immobilie mit Wärme, Wasser und Strom zu versorgen. Eine Modernisierung solltet ihr deshalb nicht auf die lange Bank schieben, wenn einzelne Bauteile ausgedient haben.
Heizung: Die Lebensdauer von Heizungsanlagen variiert, oft ist nach 15 bis 20 Jahren eine Erneuerung fällig. Die meisten alten Öl- und Gasheizungen (Standard- und Konstanttemperaturkessel) müssen zwingend nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden.
Rohrleitungen: Das Leitungssystem im Haus hält üblicherweise 30 Jahre und länger. Eine frühere Sanierung wird nötig, wenn Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumen nicht gedämmt sind. Oder wenn noch Bleirohre verlegt sind. Trinkwasserleitungen müssen nämlich bestimmte Anforderungen erfüllen. Die geforderten Grenzwerte können Bleirohre meist nicht einhalten.
Elektrik: Alle 30 bis 40 Jahre steht meist eine Erneuerung der Elektrik an. Ihr solltet euch spätestens darum kümmern, wenn Sicherungen kaputt sind und Schutzschalter fehlen, die Leitungen unterdimensioniert sind oder noch zweiadrige Leitungen ohne Schutzphase verbaut sind. Ein weiterer Grund zur Modernisierung der Elektrik kann sein, das Haus auf Smart Home umzurüsten.
Photovoltaikanlage: PV-Anlagen halten im Schnitt 30 bis 40 Jahre. Wichtig ist, die Technik regelmäßig warten zu lassen, um die Lebensdauer zu verlängern.
4. Einrichtung im Haus modernisieren
Gut gepflegt, kann das Hausinnere viele Jahrzehnte halten, ohne dass eine Renovierung fällig wird. Wenn ihr euch allerdings an einem Raum satt gesehen habt, euch altersgerecht einrichten oder auf Smart Home umrüsten wollt, ist eine Modernisierung schon eher angebracht.
Die Modernisierung der Einrichtung trägt in jedem Fall zum Werterhalt oder sogar zur Wertsteigerung eurer Immobilie bei.
Bodenbeläge: Grundsätzlich halten Böden zwischen zehn und 40 Jahren. Die Lebensdauer hängt vom Material und der Qualität ab.
Einbauküche: Eine Küchenmodernisierung ist etwa alle 15 bis 20 Jahre sinnvoll. Elektrogeräte müssen teilweise früher ausgetauscht werden.
Sanitäranlagen: Bei der Modernisierung der sanitären Anlagen geht es meist darum, modernere und komfortablere Technik zu verbauen oder barrierefreies Wohnen zu ermöglichen. Die Lebensdauer von Sanitäranlagen beträgt in der Regel 20 bis 30 Jahre.
Wandgestaltung: Schönheitsreparaturen an den Wänden (Putz, Tapete, Anstrich) fallen etwa alle fünf Jahre an.
Energetische Sanierung: Die Grundlage jeder Modernisierung
Kosteneinsparungen bei Heizen, Kühlen, Strom
Wer eine energetische Sanierung an Gebäuden vornimmt, zahlt später weniger Heizkosten, Strom und Gas. Dabei wird schlichtweg ein unnötiger Verbrauch verhindert. Bei Häusern mit einer dünnen Dämmung geht ein großer Teil der Heizenergie zum Beispiel verloren – es wird sprichwörtlich für draußen geheizt.
Durch eine umfassende Dämmung und andere Maßnahmen wie Photovoltaik auf dem Dach, erneuerte Lüftungsanlagen sowie dichte Fenster lassen sich die Verbrauchszahlen deutlich senken. Allein eine solarthermische Anlage auf dem Dach kann so bis zu 60 Prozent des Wassers erwärmen und die Fassadendämmung sorgt für eine Ersparnis von etwa 21 Prozent beim Heizen. Pfad A kann Sie hier im Detail beraten.Diese niedrigeren Betriebskosten sind ein Faktor, der nach der energetischen Sanierung erhöhte Immobilienwerte mit sich bringt. Dadurch gibt es während der Eigentümerschaft der Immobilie eine indirekte Wertsteigerung und bei einem späteren Verkauf ein direktes Wachstum bei den Preisen.
Zukunft der energetischen Gebäudesanierung und möglicher Wertsteigerungen
Grundsätzlich wächst die Effizienz von energetischen Maßnahmen. So werden Photovoltaik-Systeme ebenso immer wirksamer wie auch Wärmepumpen. Hierdurch kann eine passive Energiegewinnung entstehen, bei welcher die Eigentümer des Hauses im besten Fall sogar von kompletter Klimaneutralität profitieren können.
Auch die Dämmstoffe werden mit der Zeit immer besser. Bereits jetzt haben sie eine lange Lebensdauer und sind nicht mehr wie früher für Schimmel oder Brände anfällig. Somit gehen Sicherheit, ökonomische Vorteile und Ökologie bei der energetischen Gebäudesanierung Hand in Hand.Wer bereits jetzt in eine solche energetische Sanierung investiert, kann früh mit Wertsteigerungen bei Immobilien rechnen. Käufer interessieren sich zunehmend für Gebäude, die bereits jetzt den neuesten Standards entsprechen und sind bereit, für solche Anlagen mehr zu bezahlen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Gebäude Modernisierung
Wenn Sie Ihr Haus sanieren, müssen Sie auch immer viel Zeit und Geld mitbringen. Damit das sich am Ende auch lohnt, ist die richtige Reihenfolge von Anfang an zu beachten.
1. Informieren
Sie selbst kennen Ihr Wohngebäude und Ihre Wünsche am besten. Daher informieren Sie sich als Allererstes nach Möglichkeiten für eine wirksame Sanierung.
2. Beraten
3. Planen
In einer klassischen Energieberatung dürfte das Thema Finanzierung nicht fehlen. Selbstverständlich darf in diesem Katalog auch die Finanzierung in einer klassischen Energieberatung nicht fehlen. Ein Energietberater wird Ihnen in der Regel sagen, welche Maßnahmen für Ihr Gebäude sinnvoll sind oder wie hoch deren etwaige Kosten ausfallen werden. Der wichtige Punkt ist, genugend Zeit dafür zu nehmen, um Ihre Fragen zu beantworten.
4. Umsetzen
Nach Absolvierung aller vorherigen Schritte können Sie einen geeigneten Fachbetrieb suchen. Hier können Empfehlungen von Freunden oder Ihrem Energieberater*in von Nutzen sein.. Ist der Fachbetrieb gefunden und die Arbeit in vollem Gange, sollten Sie sie fachlich begleiten lassen. Die Baubegleitung durch einen Energie-Experten wird von der KfW auch mit 50 Prozent gefördert. Sie als Bauherr*in sollten nach Möglichkeit regelmäßig Präsenz zeigen und auf jeden Fall bei allen Zwischen- und Endabnahmen dabei sein.
5. Kontrollieren/Optimieren
Sind alle Bauarbeiten abgeschlossen und abgenommen, fängt das Energiesparen erst richtig an. Um sicherzugehen, dass die prognostizierten Einsparungen auch wirklich erreicht werden, hilft nur eines: kontrollieren. Überprüfen Sie regelmäßig Ihren Energieverbrauch und vergleichen Sie die Ergebnisse mit denen vor der Sanierung. Dabei hilft Ihnen das kostenlose Energiesparkonto. Die Monitoring-Software zeigt Ihnen kontinuierlich, wie sich Ihr Energieverbrauch entwickelt. So haben Sie auch die Möglichkeit, bei Bedarf nachzujustieren.
KfW-Kredit, Fördermittel und Zuschüsse
Für die Modernisierung des Eigenheims gibt es Fördermittel von der KfW-Bank. Aber es gibt noch mehr Möglichkeiten, die teils miteinander kombinierbar sind. Hier ein Überblick.
KfW-Kredit
Ob energetische Sanierung oder Barrierefreiheit: Viele Projekte rund um das eigene Zuhause werden von der KfW gefördert. Das ist deshalb sehr interessant, weil die staatlich geförderten KfW-Darlehen dank günstiger Zinsen die finanzielle Belastung bei der Modernisierung Ihrer Immobilie erheblich senken können. Die Darlehenszinsen der KfW-Programme liegen in der Regel deutlich unterhalb der Marktzinsen. Der Schwerpunkt der Förderung liegt auf der Energieeffizienz. Gefördert werden aber auch andere Renovierungs- und Modernisierungsvorhaben, vor allem wenn sie dem altersgerechten Wohnen dienen.
Die verschiedenen KfW-Modernisierungsdarlehen können Sie folgendermaßen nutzen:
energetische Modernisierung: Hier können Sie zum Beispiel den KfW-Kredit 261 nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie eine Komplettsanierung Ihrer Immobilie zum Effizienzhaus-Stufe 85 oder besser durchführen. Dabei sind je nach Stufe bis 120.000 Euro als Kredit möglich. Erfüllt Ihre Immobilie sogar die Kriterien für eine Erneuerbare-Energien-Klasse steigt der maximale Kreditbetrag auf 150.000 Euro je Wohneinheit.
Modernisierung im Innenbereich: Hier greift das Programm "Altersgerecht Umbauen" (KfW-Kredit 159). Der Kredit in Höhe von 50.000 Euro deckt die Finanzierung dieses Postens komplett ab.
Photovoltaik: Die Anlage finanzieren Sie über das Programm "Erneuerbare Energien - Standard"(KfW-Kredit 270 ) zu 100 %. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und drei Jahren tilgungsfreier Zeit beträgt der effektive Jahreszins derzeit durchschnittlich 4,75 %. Die Zinsbindungsfrist kann auf Wunsch 20 Jahre betragen.
BAFA-Zuschuss
Wer keinen KfW-Kredit benötigt, für den könnten die Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) interessant sein. Diese Förderung ist ebenfalls Teil der seit 2021 in der Bundesförderung für effiziente Gebäude, BEG, gebündelten Förderungen. Die BAFA-Zuschüsse beziehen sich auf Einzelmaßnahmen wie den Austausch der Ölheizung oder eine neue Dämmung zur energetischen Gebäudesanierung.
Regionale Förderprogramme
Sie können auch mehrere Programme kombinieren, um die öffentlichen Fördermittel bestmöglich auszunutzen. Dazu gehören auch die speziellen Förderprogramme der Bundesländer. Die Länderprogramme sind in vielen Fällen an Einkommensgrenzen gebunden. Zusätzlich gibt es vielerorts weitere lokale Förderungen von Kommunen, Kreisen oder Energieversorgern.
Fazit
Modernisierung ist immer eine Investition in Wohnqualität und Klimaschutz. Für die Steigerung der Wohnqualität ist mit Blick auf die älter werdende Gesellschaft der altersgerechte Umbau der Wohnungen ein zentraler Baustein. Beim Punkt Klimaschutz fördert die Bundesregierung energetische Modernisierungsmaßnahmen im Bestand durch zinsgünstige KfW-Kredite und großzügige BAFA-Zuschüsse.
Auch wenn die Modernisierung von Immobilien mit gewissen Kosten verbunden ist, zahlen sich diese über einen längeren Zeitraum hinweg aus. So kann sich die energetische Sanierung bereits nach etwa 7 bis 15 Jahren amortisieren und zusätzlich den Immobilienwert steigern. Grund dafür ist, dass das Haus dann den neuesten ökologischen und rechtlichen Standards entspricht. Zudem sparen die Bewohner und Eigentümer deutlich bei der Heizung, bei Gas und Strom ein. Dadurch ergibt sich bereits eine passive Wertsteigerung.